2025 주택자금조달계획서 제출대상·기한·과태료·양식 총정리


🏠 2025 주택자금조달계획서 제출 대상, 기한, 작성제출 주체, 과태료, 양식 등

2025년 주택 구입 시 필수 제출 서류인 주택자금조달계획서! 제출 대상부터 기한, 과태료, 작성방법까지 모든 정보를 한눈에 정리했습니다. 투기과열지구와 조정대상지역 거래 시 반드시 확인하세요.

주택취득자금 조달 및 입주계획서 중 일부




1️⃣ 주택자금조달계획서란?

주택자금조달계획서는 정식 명칭으로 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'입니다. 주택 구입 시 자금의 출처를 명확히 밝혀 부동산 거래의 투명성을 높이기 위한 필수 제출 서류입니다.

2004년 처음 도입됐다가 2015년 폐지됐으나, 2017년 8.2 부동산대책으로 다시 부활했습니다. 편법 증여, 불법 대출, 업·다운 계약 등을 사전에 방지하고 시장 투명성을 높이는 것이 주요 목적입니다.

국세청은 이 서류를 통해 소득 대비 과도한 주택 구입 여부를 파악하고 자금출처조사 대상자를 선정합니다.

2️⃣ 제출 대상 - 누가 내야 하나?

📌 개인 거래자

• 투기과열지구·조정대상지역: 모든 주택 거래 (금액 무관)

• 비규제지역: 6억원 이상 주택 거래

• 투기과열지구/조정대상지역 현황 : 부동산대책 정보사이트 정책풀이집

📌 법인 거래자

상법상 법인(주식회사, 합명회사, 합자회사, 유한책임회사, 유한회사)이 주택을 매수하는 경우 모든 거래에 대해 제출 의무가 있습니다.

📌 거래 범위

매매뿐 아니라 분양권·입주권 공급계약 및 전매계약도 포함됩니다.


3️⃣ 제출 기한 및 방법

⏰ 제출 기한

부동산 거래계약 체결일로부터 30일 이내 제출해야 합니다. 실거래 신고와 동일한 기한입니다.

📍 제출 방법

1. 온라인 제출: 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 온라인 신고

2. 오프라인 제출: 관할 시·군·구청에 직접 방문 제출

3. 중개업자 통한 제출: 공인중개사에게 위임하여 일괄 제출 가능

⚠️ 주의: 부동산거래계약 신고서가 먼저 접수되어야 자금조달계획서를 제출할 수 있습니다.

4️⃣ 작성 및 제출 주체

✍️ 작성 주체

주택 매수인(취득자)이 작성합니다. 매수인이 단독으로 서명 또는 날인하며, 공동명의인 경우 각각 별도로 작성해야 합니다.

📤 제출 주체

• 공인중개사가 중개한 경우: 공인중개사가 제출

• 직거래(쌍방거래)인 경우: 매도인과 매수인이 함께 제출

• 대리인 제출 시: 자필서명 위임장, 위임인 신분증 사본, 대리인 신분증 필요

5️⃣ 과태료 및 제재

위반 유형 과태료
미제출 최대 500만원
허위 신고 취득가액의 2%
거짓 작성 최대 3,000만원
증빙서류 미제출 500만원

🚨 추가 제재 사항

• 소유권이전등기 신청에 필요한 '신고필증' 미발급

• 국세청 자금출처조사 대상 선정

• 탈세 혐의 시 세무조사 실시

6️⃣ 작성 방법 및 양식

📝 주요 작성 항목

1️⃣ 자기자금

• 금융기관 예금액: 통장 잔액 (대출·증여로 입금된 돈 제외)

• 주식·채권 매각대금: 실제 매각하여 확보한 자금

• 증여·상속: 부모 등으로부터 정식 증여받은 금액

• 부동산 처분대금: 순수 매매대금 (중개수수료·세금 제외)

• 현금 등 기타: 과도하게 크면 조사 대상 (주의 필요)

2️⃣ 차입금

• 금융기관 대출액: 주택담보대출, 신용대출 등

• 임대보증금: 신규 또는 승계한 임대차 보증금

• 기타 차입금: 가족·지인 차용 (차용증 필수)

📄 양식 다운로드 바로 가기

국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 홈페이지에서 '자료실 → 행정자료' 메뉴에서 다운로드 가능합니다.

💡 작성 팁: 계약금, 중도금, 잔금 지급 계획을 날짜와 금액을 정확히 맞춰 기재해야 합니다!


7️⃣ 증빙서류 준비사항

투기과열지구에서 거래할 경우 각 조달재원에 대한 증빙서류를 반드시 제출해야 합니다.

자금 항목 필요 증빙서류
예금액 예금잔액증명서
주식·채권 주식거래내역서, 예금잔액증명서
증여·상속 증여·상속세 신고서, 납세증명서
부동산 처분 부동산 매매계약서, 등기부등본
소득 소득금액증명원, 근로소득원천징수영수증
금융대출 대출승인서, 대출거래내역서
임대보증금 부동산 임대차계약서
가족 차용 차용증, 이자지급 내역, 확정일자

⚠️ 증빙서류 미제출 사유서

실거래 신고 시점에 준비되지 않았으나 잔금일 전까지 처리할 내역(대출, 증여, 부동산 매각 등)은 증빙서류 미제출 사유서를 반드시 작성해야 합니다. 빈칸으로 두면 500만원 과태료 부과!

8️⃣ 최신 핫 뉴스

🔥 국세청, 30억원 넘는 고가 주택 실시간 감시 (2025.10.30)

국세청이 국토부와 업무협약을 맺고 30억원 초과 고가 아파트의 자금조달계획서와 증빙자료를 실시간으로 공유받기로 했습니다. 기존 월 단위 공유에서 실시간으로 전환되어 탈세 의심 거래를 신속히 적발할 계획입니다.

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🔥 2025년 대출규제 강화, 수도권 주담대 6억원 한도 (2025.06.27)

정부가 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유자의 추가 주택 구입 목적 주담대를 금지했습니다. 실거주 목적이 아닌 추가 주택구입 수요를 차단하여 자금조달계획서 작성 시 더욱 엄격한 심사가 예상됩니다.

▶ 기사 전문 보기

9️⃣ 후기 및 평가

📊 전문가 평가

큰마음세무회계컨설팅에 따르면, 자금조달계획서는 자금출처조사의 핵심 근거자료로 활용되며, 단 몇 백만원이라도 미소명 금액이 발생하면 구청을 통해 세무서에 보고되어 증여세 과세로 이어질 수 있다고 경고합니다.

증빙자료 장기보관이 필수: 최소 5년~10년까지 전자파일로 보관하는 것이 안전합니다.

출처: 큰마음세무회계컨설팅 ▶

💬 사용자 후기

"제출 기한을 놓쳐서 500만원 과태료를 냈습니다" - 부동산 거래자 A씨

"증빙서류를 꼼꼼히 준비하지 않아 국세청 자금출처조사를 받았어요" - 서울 강남 주택 매수자 B씨

"가족간 차용 시 차용증과 이자지급 내역이 없어 증여로 간주되어 세금을 추가 납부했습니다" - 주택 구매자 C씨

※ 각종 부동산 커뮤니티 및 세무상담 사례 종합

🔟 FAQ

Q1. 비규제지역 5억원 주택, 제출해야 하나요?

A. 아니요. 비규제지역은 6억원 이상만 제출 의무가 있습니다. 5억원은 제출 대상이 아닙니다.

Q2. 공동명의로 구입하면 어떻게 작성하나요?

A. 각 명의자가 개별적으로 자금조달계획서를 작성해야 합니다. 예를 들어 부부 공동명의라면 2부를 각각 작성합니다.

Q3. 현금을 많이 보유하고 있는데 괜찮나요?

A. '현금 등 기타' 항목이 과도하게 크면 국세청 자금출처조사 대상이 될 확률이 높습니다. 가능한 한 예금, 주식매각, 부동산처분 등 증빙 가능한 항목으로 작성하세요.

Q4. 부모님께 차용할 경우 어떻게 증빙하나요?

A. ① 차용증 작성(확정일자 필수) ② 은행 이체로 입금 ③ 정기적 이자 지급 내역 확보 - 이 3가지가 모두 갖춰져야 증여가 아닌 차용으로 인정됩니다.

Q5. 제출 후 내용을 수정할 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 정정 신고를 할 수 있습니다. 단, 허위 신고로 판명되면 과태료가 부과됩니다.

Q6. 증빙서류를 잔금일까지 준비 못하면요?

A. 실거래 신고 시점에 증빙서류가 없으면 '증빙서류 미제출 사유서'를 작성하고, 잔금일 전까지 반드시 보완 제출해야 합니다. 미제출 시 500만원 과태료가 부과됩니다.

📋 근거 법령

📖 주요 법령

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(거래 시 신고 등)

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조(주택 취득자금 조달 및 입주계획서 제출)

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료)

2025년 주택 구입 시 자금조달계획서는 필수!

기한 내 정확히 작성하여 과태료와 세무조사를 예방하세요! 🏡✨